来源：华夏时报
记者：冯樱子
“终于等到今天！”10月12日8点30分左右，还挤在地铁里的王女士，从手机上看到了其贷款银行发布的存量房贷利率下调细则，她原本LPR+55BP的高利率，此次可以降85BP，即下调0.85%。
今日一早，国有六大行齐发公告，公布存量房贷利率调整细则，表示将于10月25日主动批量调整存量房贷利率。其中，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。
多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。
此外，值得注意的是，中国银行方面还提到：“本次存量房贷利率调整，不良类个人住房贷款也将一并进行下调。”
多家银行公布利率下调细则
此前，9月29日，央行指导市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，其中明确强调，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
10月12日一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行公布存量房贷利率调整细则，此后多家股份制银行也相继发布公告，其中对此次调整范围、调整方式、调整规则、申请调整时间、申请渠道等进行了详细的表述。
具体而言，对于存款房贷利率调整幅度，国有六大行均表示，如果借款人房贷为浮动利率定价，除了北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外，当前利率高于LPR-30BP，房贷利率将调整为LPR-30BP。
同时，如果贷款不在北京、上海、深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此借款人无需申请“二套转首套”，银行将批量进行利率下调。
如果客户贷款在北京、上海、深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。如果借款人并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限执行。
此外，国有六大行均表示，固定利率和基准利率的贷款可先转为浮动利率再进行调整。
对于以LPR为定价基准的存量浮动利率贷款，银行将于2024年10月25日集中批量调整贷款利率，批量调整后的新贷款利率于当日起执行，此前利息按原合同利率水平计算。
而对于固定利率存量房贷及以贷款基准利率为定价基准的浮动利率贷款，客户可于2024年10月13日起，向银行提出申请将贷款转换为以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷。
此外，《华夏时报》记者注意到，在中国银行发布的公告中，关于“不良类贷款是否可以申请房贷利率调整”的问题，该行回复称，不良类个人住房贷款将一并进行下调。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，银行以问答的形式发布细则，通俗易懂，其核心要点就是“所有房贷利率可以下调至3.55%的水平”。这也意味着全国范围的降低存量房贷利率工作正式开启，
严跃进认为，此次下调存量房贷利率，使得提前还贷的性价比持续降低，对后续居民家庭零售消费等需求起到积极提振作用。
调整日后利率有三种可能
需要特别注意的是，虽然银行方面表示，批量调整后的新贷款利率于当日起执行，但并不意味着所有人在调整当天，存量房贷利率均降低3.55%。
客户或许会发现，自己与朋友的贷款都在同一个城市，也都是首套或二套房浮动利率的贷款，但下调后的利率并不一样。
对此，工商银行方面表示：“此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日。”
目前而言，不同客户贷款重定价日不同，有些客户是次年1月1日重新定价，有些是贷款发放日重新定价，因此贷款利率在批量调整时可能未重定价，使得存量房贷利率批量调整后仍然有所差别。
目前，贷款采用的5年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，存量房贷利率批量调整后可能也会存在3.87%、3.65%、3.55%三种可能性。
但到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平，即3.55%。
以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，如果当前房贷利率为LPR+55BP，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%，比调整前下降0.85%，每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
除此之外，不少业内专家预计，随着7天期逆回购操作利率“降息”，年内预计LPR还将下降20个基点。如此一来，2025年重新定价后，房贷利率或将进一步下行。
目前业内普遍认为，降低存量房贷利率是银行与客户的双赢之举。
招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。
同时，董希淼介绍，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿和能力，也有助于稳定购房者预期，提振市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。
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